26万一晚的顶级酒店，房企也hold不住了
图片来源：地产壹线曾经，房企华侨城能够与“网红”搭上点关系，全靠自持的上海宝格丽酒店。这家酒店是网红名媛们在社交平台上的流量密码：酒店3公里内可以提供玛莎拉蒂接送服务；一间客房装修成本300万；最贵套房一晚售价达26万.......一系列话题赚足了大众眼球。如今，华侨城却难以承受这份纸醉金迷。从去年开始，迫于生存压力，华侨城先是出售了上海宝格丽公寓项目公司50%股权，最近又要全盘卖出上海宝格丽酒店。同样在这段时间，央企地产抛售写字楼、公寓、酒店资产动作不断，这些资产多数位于高能级城市核心地段，本身条件十分优越。但在目前的行业形势下，一众央企们也“要不起了”。握不住的高奢酒店前脚，上海苏河湾，华侨城作价24.3亿元叫卖中国第二家宝格丽酒店。后脚，北京亮马河边，中国金茂28.02亿元挂牌自持的金茂北京威斯汀大饭店。今年前三季度旅游、酒店业复苏大背景下，这两家奢牌酒店仍未止住亏损。·华侨城（亚洲）公告显示，此次出售的上海苏河湾项目部分资产，截至2021年、2022年、2023年上半年，除税后亏损分别约为1077万元、5225万元、690万元。·截止今年7月底，北京威斯汀大饭店净利润亏损843.15万元。华侨城（亚洲）自身经营状态也日趋愈下。财报数据显示，华侨城（亚洲）2020年开始首现亏损，到2022年归母净亏损高达19.13亿元，今年上半年仍未止亏。截至2023年6月末，华侨城（亚洲）短期借款为65.77亿元，而公司所持的货币资金为25.6亿元，现有资金无法覆盖短债。假设宝格丽酒店出售按最低价格（24.3亿元）完成，华侨城（亚洲）能回收现金约20.7亿元，产生收益约5700万元。这些钱，不仅能补上债务的窟窿，还有助于企业下一步的经营周转。在金茂看来，出售事项带来的现金流及利润，有助集团整体财务状况及营运资金的优化。财报数据显示，今年上半年，中国金茂归母净利润约4.33亿元，同比下降了八成左右。此次股权转让，除了回笼资金，还能实现约13亿的出售收益，这部分出售收益的计入，能在一定程度上改善金茂今年整体的利润指标。金茂还提到，此次出售亦令本集团可以适时寻找其他新投资机会。巧的是，中国金茂售出酒店后第三天，就瞄准了苏州第六轮供地热度最高的宗地，最后闯进摇号环节，以34.93亿元成功拿下该地块。有谁青睐这些资产？社交平台上闪耀的“宝格丽”，在现实出售中却并不抢手。此前，华侨城出售的宝格丽公寓，挂牌了半年之后才有了结果——“A股游戏王”世纪华通6.12亿元接盘，当时预计交易将在2023年2季度完成。地产壹线发现，目前宝格丽公寓的股权仍未有变更，华侨城（上海）置地依然持股100%。宝格丽系列资产出售时间长，一方面在于，倘若要变更业主，并非华侨城与买家两厢情愿就行，还需要经过品牌方点头同意。当时华侨城还设置了3日内、一次性付清现金的门槛，加上宝格丽公寓2022年高达50%的空置率，这些情况也让不少企业望而却步。这次出售的宝格丽酒店，身上也有些不利因素。除了上述的亏损状态，债务上来看，宝格丽酒店已被抵押给银行，账上截至今年6月30日前，还有9.6亿元人民币没还清。客观环境上，高星酒店如今在市场上并非吃香。拍卖平台上显示，近期天津丽思卡尔顿酒店、南京金奥费尔蒙酒店、义乌万豪酒店等频频流拍。相比之下，金茂和大悦城比较幸运，在一个月内就寻得了买家。金茂买家【京渤海润泽商业管理有限公司】身份神秘，8月才注册成立，背后两个自然人股东石翠、苏福蛇履历也很简单，名下几乎没有其他对外投资。大悦城出售中粮海景壹号公寓的接盘方【邕鹏实业公司】也跟金茂有些相似:公司为9月新注册，并未参与过其他投资业务。不过，从二股东刘彦操能发现一些蛛丝马迹，该人士在内蒙古鄂尔多斯多家公司担任法人。其中，规模最大的一家公司为【鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司】，穿透这家AMC机构股权可见，背后是内蒙当地多家能源、生态环境公司。不愿放弃的酒旅生意对于早年的房企来说，酒店资产不过是跑马圈地后的商业配套。兜里有钱的时候，各家都着力引入希尔顿、万豪等高星品牌，希望把酒店做得尽善尽美，这样才能把周边物业的价值提起来。相比来钱快的住宅业务，酒店营收确实微不足道，但胜在现金流较为稳定，长期来看还可以赚取物业增值的收益。但从疫情开始，酒店业务开始拉后腿，更让房企们难以忍受的是，即使客流寥寥，还要向品牌方支付高额的管理费用，不少房企开始盘算酒店出售的生意。流动性危机的来临，则将甩卖潮推向高峰，像世茂、泰禾、绿地等典型房企，都卖掉了高星酒店回血。但一个神奇的现象是，虽然日子艰难，房企们对酒店的爱仍然割舍不断。绿地一边在变卖持有的酒店，一边还在继续扩充酒旅业务，这回更多是利用先前的经验，通过“特许经营+委托管理+品牌输出”的方式获得服务收入。这也是万达、融创、金茂等房企都在走的轻资产模式——剥离酒店重资产，建立自己的品牌矩阵。留住优质酒店业务，一方面能带来“硬通货”，有酒店人士认为，存量时代来临，借助酒店类REITs的深入开展，能帮助企业借到便宜的钱。另一方面，疫情影响消退后，如果经营得当，或许能享受郁亮口中说的“压缩越厉害，向上修复动能越强”的红利。这些更多都是后话，回到眼前，在关键时候，酒店资产还能起到增信救命作用。世茂曾在债务重组中，将香港东涌酒店作为境外债务重组增信措施资产包的一部分，以换取更多债权人的欢心。仍在IPO门前焦灼的万达，将万达酒店30.55亿股股权全部质押，用于为达商管集团提供融资支持。
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