多城放松限购，新风向来了？
在去年9月20日广州退出外围区域——番禺、黄埔、花都、从化，以及白云北部四镇——住房限购4个月后，2024年1月27日，广州发布新一轮楼市新政，核心内容是建筑面积在120平方米以上的房子不再限购了。也就是说，广州主城区大户型房子，不管户籍非户籍、缴纳社保与否，都可以买了。而且，此次广州还提出“卖一买一”（取得房源信息编码并挂牌计划出售）、“租一买一”（取得房屋租赁登记备案）的房源，也不纳入限购。广州此轮楼市政策略超预期。一方面，中心区松绑限购，信号意义很强。作为一线城市的广州，这一举措更受关注。另一方面，在京沪深政策面比较平静的情况下，广州在去年9月20日出了大招，外围退出限购，且涵盖新广州人置业的重点区域——黄埔、番禺、白云和花都，四区域占广州新房交易量的一半左右。4个月后广州再次祭出重磅政策。从本质上讲，放开限购有两个目的，一是加速去化中心区新房，特别是大户型；二是为进一步释放供地创造空间。2022年〜2023年，广州供地结构有大变动，中心区和外围宅地供应比例逆转，过去外围供地占65％左右，现在中心区供地占到65％左右。其原因是近年来广州改善型需求爆发，开发商拿地和地方供地也顺应这种趋势。但同时，不可否认，这也导致中心区新盘大户型化。以中心区供地较多、也是广州CBD的天河区为例，2022和2023年供求比分别为1.97和1.75，供应明显大于需求。2023年，天河区新房成交中，120平方米以上户型占比56.7％。大户型、供应多的格局，中心区其他区也类似。随着2022年、2023年广州连续两年大规模供地，新房供应接踵而至。比如，天河区目前在售新盘有17个，2024年还将有10个新盘上市。目前，这些区域新房销售已显疲态。总之，此次广州新政目的就是鼓励改善型需求，特别是买多套房的需求，加速中心区新房销售，为供地腾出空间。我认为，最新政策利好大户型新房销售。根据中介反馈的数据，新政后这几天，中心区新盘来访量翻倍增长，其中也有外省购房人群前来下定。但同时，二手房市场表现平静，挂牌和交易并无明显变化。在我看来，近期国家在房企项目白名单、城中村改造等方面的利好政策不断，叠加一季度会出台稳增长、稳就业、稳预期的措施，预计2024年一季度广州新房市场会迎来一波交易的小高峰。不过，退出限购等单纯的需求端激励，只是楼市企稳的一个必要条件，而非充分条件，关键还要看基本面的修复。拿广州来说，取决于外贸、电子、汽车、物流、零售商业等涉及到居民就业、收入和预期的经济领域，是否能稳定回升。另外，就房地产而言，还包括融资对接机制是否能阻断风险传播，二手住房挂牌量和降价挂牌案例能否减少，按揭利率能否继续下调等。房地产企稳是行业和宏观、供给和需求等一揽子政策综合作用的结果。1月26日，住建部会议已明确，将调控政策的主导权给到城市政府。不排除北上深后续也跟进退出限购的可能。即便后续北上深跟进限购政策松动，政策首选是收缩限购范围，比如退出外围区域限购，1月30日上海公布了有条件放松外环以外区域（崇明区除外）限购政策。当下，与广州一样，北上深外围区域新房去化也很困难，库存压力也比较大，比如上海五大新城、深圳坪山大鹏等。限购区域收缩以后，下一步才考虑中心区怎么调整限购政策。广州此次新政，第一条就是加大住房保障力度。根据近期广州“两会”政府报告披露的数据，2024年广州计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放租赁补贴1.8万户。这样的保障力度，是历年来最大的，也彰显广州正大力匹配新市民、人才群体的住房需求，打造新模式，推进居者有其屋，促进行业顺利转型。广州作为一线城市，也是年轻人、新市民最多的城市之一，外来人口接近900万，常住人口住房自有率不足70％，发展公共住房才能稳定行业，也才能为商品房市场带来持续动力。（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）作者：李宇嘉
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