首轮土拍热度回升，分散出让缓解房企资金压力
北京“史上最热”地块产生、成都半数地块触顶成交、南京土拍开门红、苏州首轮供地回暖、杭州首轮供地火热收官……近期，土地市场的热度有所回升。截至3月23日，有5个城市启动了2023年首轮土拍，值得注意的是，与前两年“集中”供应相比，目前“集中挂牌、分散出让”的供地节奏成为主旋律。比如，广州首轮供应的8宗地块将分5次竞拍；成都拟在4月底前陆续出让35宗宅地，其中7宗分别于3月22日和3月28日拍卖；北京拟在2月16日至5月16日期间出让23宗地。成交情况亦有明显分化，优质地块火热成交背后，是房企对土地的判断愈发审慎。“酒好能引八方客”，那些地理位置优越、利润空间充沛的土地成为“兵家必争之地”，反之，则往往以底价成交谢幕。3月23日，北京出让2宗地块，1宗优质地块在开拍之前已经触及地价上限，吸引了42家房企摇号，另一宗地则因只有一家企业报名，底价成交；同日，广州2宗地块均以底价成交平淡收场。对于接下来一段时间土地市场的走势，受访分析人士均认为，取决于商品房销售市场能否持续保持回暖的态势。一家擅长改善型住宅的全国性规模房企内部人士向记者透露，3月份商品房销售较2月有所回调，楼市回暖势头还不稳固，土地市场的全盘复苏时间仍未可知。土拍复苏之势3月23日下午，42家房企及联合体代表在北京市政服务大厅5层土拍厅落座，只为了1宗土地的摇号归属，仅1次摇号，“一轮定胜负”。这宗土地是北京昌平区朱辛庄地块，刷新了北京土拍市场的热度。在线上报名阶段，朱辛庄地块即以30轮报价触及地价上限12.995亿元，42家房企及联合体共同参与了线下的摇号，也是北京土地市场有史以来竞拍企业最多的地块，比排名第二的地块企业参与数多了一倍多。最终，该地块由首次进京的外来房企上海大华成功竞得，成交价12.995亿元，成交楼面价35475元/平方米，溢价率15%。本次供应的昌平区两宗地均隶属于北京2023年“第一批拟供应商品住宅用地项目清单”里的地块，其余还有21宗地将在5月16日之前完成竞拍。北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，项目清单的调整完善，旨在让市场主体掌握的信息更为全面、精准，便于提前开展投资决策。北京土地市场将采取“多频少量”的方式，推进清单内的项目及时发布预申请公告或正式公告，以常态化的方式保持供地节奏均衡、合理、有序。这种“集中挂牌、分散出让”的供应方式，愈发明显。今日，广州也完成了2宗宅地的出让。此前的2月21日，广州首批集中供地共挂牌8宗涉宅用地，并分别于3月23日、4月3日、4月13日、4月20日、4月21日五天竞拍。成都同理。3月22日，成都4宗涉宅用地成交，其中2宗地触顶成交，2宗地底价成交，总成交金额为35.64亿元。另有31宗土地将于4月底前陆续出让。业内分析人士表示，土拍规则的优化，将有利于减轻房企集中拿地的资金压力，同时也有利于促进地块的成交。“少量多次的供应节奏，有望缓解房企拿地的资金压力，使得地方政府供地节奏更加灵活，从而促进土地市场回归平稳运行，进而有助于稳定房地产市场预期。” 华泰证券亦指出。灵活供地的节奏之下，首轮土拍热度有所回升。3月17日，南京2023年首轮土拍共出让11宗地块，涉及2宗拆迁安置用地，9宗商住用地。最终，4宗触顶成交、4宗底价成交，成交总金额约为176.69亿元，平均溢价率为7.98%，该溢价率仅次于其2021年首批集中供地的数据。苏州于2月23日举行的2023年首轮土拍中，11宗地块有 5宗溢价成交，3宗触及地价上限，土地成交总价140亿元，平均溢价率7.46%。杭州于2月21日举行的2023年首批土拍中，13宗地有8宗触顶进入摇号阶段，平均溢价率9.3%。甚至罕见地再现了60家房企争夺1宗地的热闹景象，摇号企业数量创下杭州单一地块参拍房企数量的新高，该宗地块还未开拍就已经报价封顶。从业人士表示，兔年春节以来，多城房地产销售出现“小阳春”，重点城市新房与二手房成交持续好转，成交端的回暖也给到了土地市场正面影响。全面企稳仍有挑战值得注意的是，土地市场并没有普遍回暖，热门地块的竞争与较差地块的遇冷同时在上演。与前述北京“史上最热”地块同一天成交的昌平新城东区地块，因仅有首开1家房企报名，最终由首开以底价27亿元摘得。朱辛庄地块之所以激烈竞争，因其符合“优质地块”的特性。中指研究院高级分析师张晓飞认为，朱辛庄地块规模小、利润高、资金少、流速快、难度低。该宗地临近朱辛庄地铁站和交通主干道，区位临近昌平产业园；地块总价较低、无现房面积，开发商资金压力相对较小，且折算后的房源量小，流速高；区域平均去化周期较短，竞价程序简单，达上限后直接摇号确认。“这为许多希望跻身北京的房企提供了一个低门槛的机会。”从价格来看，朱辛庄地块成交楼面价约为3.55万元/平方米，商品房的销售指导价是6.2万元，利润空间较充足。临近区域中，有二手房小区挂牌价在7万元左右，该地块具有一定的价格优势。3月23日，广州2宗地块之所以相对平淡，也是由于地块本身的条件限制。“广州天河智慧城地块虽然地理位置比较优越，但由于地块出让条件较为严苛，除了需配建7.5万平方米政策性住房外，还需配建高达29%的商业比例。” 中指研究院广州分院研究主管陈雪强指出，另外增城宁西街地块周边配套相对匮乏，也是导致此次竞拍热度不高的原因。对比之下可以发现，那些地理位置适宜、去化速度有保证、利润空间相对充足的地块，才能够受到房企的青睐。合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，在以销定投、量入为出的前提下，房企将会更加注重精准投资。龙头房企的表态也不外乎如此。一家在2022年仍保持业绩正增长的头部房企表示，2023年在土地市场的投资策略将会坚持“以销定支”，严守投资刻度，聚焦于高能级城市，尽可能优中选优。明源研究院认为，房地产回暖需要三阶段：信用复苏——销售复苏——投资复苏。整体向好和实质性的回暖之间仍有一定距离。在没有确定的行业环境、政策利好，以及经济高增长上行周期需求时，当前的小阳春都只是反弹，而不是反转。作为房地产产业链的下游端，土地市场的整体复苏与销售正相关。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“未来热点城市土地市场的走势，一方面取决于地方政府在土地供应的时候，能否推出优质地块和较好的开发条件；另一方面，取决于商品房销售市场能否持续保持回暖的态势，并提振开发商信心。总体上来看，今年仍旧是休养生息和缓慢恢复信心的一年。”（21世纪经济报道）
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